長租公寓行業再次進入“低迷階段”。

最近，一家成立時間僅8個月，有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空，旗下員工2個月的工資得不到發放；有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產，但直到現在都沒有收到上個月的租金，也聯系不到公寓負責人。

無獨有偶，合肥一家成立僅3個多月，擁有100多家房源的長租公寓也于本月暴雷。暴雷前，公司創始人還在朋友圈稱，要招200人及以上的銷售團隊，計劃在今年年底前，在濱湖、蜀山、廬陽等地，拿到6000套房源。

……

再聯想到之前的巢客遇家、連合之家等長租公寓，會發現疫情發生以來，一大批長租公司小玩家正在經歷暴雷、跑路這樣的命運。

這些現象背后，有的其實只是一些投機者主導的“資本游戲”。

有長租公寓企業一口氣成立40~50個品牌，分布在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。先是不停做大規模，當背后資金沒法支撐后，創始人就會提前幾個月退出公司架構，做好套現準備。“到最后，就通過上述操作，一把將韭菜割了。”

隨著租房租賃市場的快速發展，伴隨而來的問題也接踵而至。在行業人士看來，行業投機者的頻繁出沒，與監管政策遲遲未落地也有很大關系。

過去兩三年，行業經歷了資本涌入的高光時刻，也經歷了無數的謾罵與質疑。行業人士認為，因為長租公寓行業目前還沒有健康的商業模式，再加上市場不景氣，接下來，長租公寓行業或將迎來新一輪大規模暴雷潮。

王偉透露，每天租房于8月20日出現暴雷情況，公司的房源應該有1000多家，各分公司旗下的員工、租客和房東均有受害者。

據他了解，前幾天有10多位每天租房的員工已經在當地報警，因為每天租房的員工已經兩個月的時間，沒有收到工資。有知情人士對王偉表示，“這只是一部分，這倆月，公司百十來號人的工資都沒發放，但公司早已經人去樓空。”

事實上，一位成都的每天租房租客張亮也表示，他在昨天被房東告知，公寓方面已經數月沒有將房租給對方。為了止損，房東催他早日搬離住處，不然就要撬鎖、斷水、斷電。

張亮是在6月份與這家長租公寓簽訂了1年期的合同，并已經提前將1年的2萬元房租交給了每天租房。“沒想到我才住了2個月，就要露宿街頭了。”

而成都的一名房東也很無奈，他在今年年初就與該長租公寓簽訂租賃合同，托管出租了一套房產。但到8月21日，7月份的租金還沒收到，也聯系不到公司負責人。沒想到的是，在網上卻看到了每天租房跑路的消息。

無獨有偶，合肥星加房屋租賃有限公司也于本月暴雷，讓員工、租戶和房客們苦不堪言。

“星加租賃才成立3個多月，就已經一地雞毛。這公司房源有100多套，現在員工、業主和供應商都在問負責人要錢。”據其原公司離職員工介紹，星加租賃的負責人于今年5月還在朋友圈發布消息，稱招200人及以上的銷售團隊，并表示在今年年底前，要在濱湖、蜀山、廬陽等地，拿到6000套房源，沒想到才幾個月就剩下一個爛攤子。

據悉，今年8月5日，星加租賃就已經出現拖欠員工工資的現象，為此，負責人還向27名員工們簽署了一份欠款協議，承諾早日將工資發放給對方。該員工透露，“到現在已經過去20天，但說好的工資還沒發放，有員工已經打算這兩天去負責人的老家要。”

星加租賃負責人與27名員工簽下了欠款協議。

疫情之后，長租公寓玩家的現金流受到考驗，租客面臨退租難，被趕出公寓；房東拿不到應得的租金收入。

長租公寓的“不幸”處境，又一次被搬到臺前。

一場投機者的割韭菜游戲

長租公寓小玩家們正在經歷的“災難”，也可能是一些投機者精心策劃的“資本游戲”。

“長租公寓真的太亂了。”說到長租公寓的現狀，C2C房屋直租租賃平臺的“六六直租”總經理老吳忍不住這樣感慨。

他介紹，長租公寓在國內未出現之前，住房租賃企業最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內運營多年，除了某些城市群租導致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外，基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。

但近些年，租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”為核心的融資模式。租金貸的操作很簡單，平臺推出月付、季付、年付等支付方式，協議達成后，金融公司將全年房租先支付給公寓，公寓再以押一付三的方式分批交給房東，玩起了期限錯配的游戲。

在他看來，租金貸的這種方式本身沒錯，讓長租公寓運營商擁有了持續開發的資本，但卻有大量投機者利用付款的時間差，又玩起了資本游戲。套取大量現金，然后不斷復制模式，在短時間做大市場規模，卻將擴張期間的負債和風險轉嫁給了租客和房東。

“我聽說有長租公寓給一個找房東房源的小伙子開出20多萬的月薪，就為了早點擴大規模，占領市場。”老吳透露，為了拿到更多房源，有些玩家甚至不惜提高拿房成本。

為了誘導租客簽訂合同，這類長租公寓往往會將月付租金調得很高，半年付或者年付卻有各種優惠。

這種情況下，房東和租客往往都會為了各自的利益，掉入這類“投機者”的圈套。

上述從業者王偉則向筆者介紹，甚至有一部分投機人士，在全國各地注冊各種品牌，然后招人，并大規模提價收房，再低價租出。當資金達到一定規模后，卷款逃走。

“我聽說一家機構后面弄了40~50個品牌，分部在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。”王偉透露，市場上有不少公司，就是不停做規模，當背后資金沒法支持后，創始人就會提前幾個月退出公司架構，做好套現準備。“到最后，就通過上述操作，一把將韭菜割了。甚至一般都是老板跑路了，法人也只是替罪羊。”

老吳也見過不少類似的情況。他回憶，他了解的一家公司，只要花3000元，就能讓當地的一些年輕人注冊成公司的法人。

“投機者的違規成本甚至基本為零。”

事實上，上述暴雷的每天租房就是其中一家。

天眼查App顯示，該公司就成立于2020年1月16日，目前的大股東為劉進，占99%股份，另一位股東田兵齊占1%股。

值得一提的是，在今年5月12日之前，公司為田兵齊100%控股，直到5月12日，田兵齊退出。

此外，有媒體曾報道，武漢巢客公寓公司資金出現問題后，原武漢巢客公寓的很多高管就轉到了另外一家新成立的公司，同樣做房屋中介，并且人員都沒變。且從5、6月份開始，之前武漢巢客公寓的那些管家，就以新公司的名頭，開始在朋友圈發租房和收房的消息。

長租公寓監管已在路上

隨著房屋租賃市場的快速發展，伴隨而來的問題也接踵而至。在行業人士看來，行業投機者的頻繁出沒，與監管政策遲遲未落地也有很大關系。

老吳表示，到現在為止，市場確實沒有相關資金管理政策。租客、房東遇到資金問題，相關部門卻只能按照暴雷公司出現“經營不善”來處理。“市場總不能不允許做虧本買賣。”

上述租客也表示，他現在還留有跑路公司法人的電話號碼和身份證，但報警也解決不了問題。

對此，長租公寓一體化服務商安徽租住生活科技有限公司的創始人李楊也表示，這個行業確實參差不齊，加上行業內還沒有切實的管理政策，不可避免的存在一部分投機者。

“但行業整體還是做實事的多，這不能否認長租市場的價值。”他表示，相關數據顯示，我國房屋租賃市場租賃人口從2017年開始保持穩定增長，2018年為2.1億人，預計2022年將達到2.4億人。2017年，我國租房市場規模為1.56萬億元，預計到2020年，租房市場規模將達到2.71萬億元。

李楊的租住生活相關業務開始于2016年初，主要做長租公寓的一體化賦能輸出。其主要通過和供應商、銀行/金融機構、政企合作整合提供住房租賃品牌加盟輸出、租住生活SaaS平臺，及整套的供應鏈服務金融支撐體系，為業內品牌提供后端支撐，房屋租賃行業的風格設計、快裝整配、智房搭配等服務。

他也在嘗試做一些讓行業更健康的嘗試。他表示，長租其實是一個鏈條極長、極度分散、極其非標的一個長尾市場，需要品牌擁有拿房、裝修、供應鏈能力外，還需要租房等中介、管家服務。

為了讓長租公寓品牌、租客和房東能有安全保障，他不僅與主管部門合作進行系統對接，形成監管服務平臺，還與公安系統對接，對入住的租客進行信息登記。只要租戶入住，就能同步到公安系統，防止租后流動人口風險。

對于各地政策的建立，李楊也很有信心。“市場上還有一群人都在想辦法做好，市場也需要給行業時間，給監管部門時間。”

值得一提的是，隨著行業的發展，有些城市正在加緊政策的細化和出臺工作。

去年11月，杭州市住房保障和房產管理局官網就發布了《杭州市住房租賃監管辦法（試行）》通知。但由于受疫情影響，出于保護租賃企業的目的，并沒有進行嚴格的執行。

今年8月，杭州市住房保障和房產管理局官網再次發布了《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》。長租公寓需要催繳保證金和資金監管的工作，已經杭州提上了日程。

“今年的租賃行情確實不太好。”老吳表示，租賃市場中，人們換房的頻率跟白領收入、房產周邊的企業招工規模，以及員工跳槽換工作的頻率有很大關系。

但今年開始，受疫情的影響，大部分企業不僅縮小了招工規模，還進行了部分裁員計劃。這導致企業員工的工資沒有增加，但為了穩定考慮，跳槽頻率在大規模降低。因此，企業白領們的換房需求并不大。

他發現，在他的平臺上，因為都是房東直接將房租給房客，所以房客為了房租更便宜，都很愿意半年付、年付。

但如今經濟形勢不好，很多租客擔心工作有不確定性，怕被裁員或者過不了試用期，就只愿意一次付2~4個月的租金。

與之對應的，曾經因為房屋質量或地理位置好，將房屋價格定得較高的一線城市的房東，也開始接受租金下調，來讓房產盡快出租。

“18000元的房子能降到13000元左右。”老吳介紹，因為部分房東也要還貸款，為了讓房子盡快出租，他們會選擇降10%以上的房租。甚至一線城市中，有些此前比較貴的房子降到20%也很正常。

他感慨，以前，大家租房時會感覺，這么破的房子，竟然這么貴。現在大家突然發現，這么破的房子，真的這么便宜。

另一方面，受上述行業投機者的影響，已經讓不少用戶對長租公寓“無感”。

李楊表示，長租公寓們一味追求擴張，盲目地將未來的錢花出去，在短期內無法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶買單。一旦出現房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續還貸款，要么個人征信被涂上黑點。

此外，長租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及租后服務等問題，都已經成為長租公寓前進的攔路虎。

其實，長租公寓已經經歷過多輪洗牌。據不完全統計，從2017年至今，已經有19家長租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。

不過，從大環境來說，現在是新租房時代，長租行業成為了長期主義，是當下租賃市場不可或缺的一部分。因此，行業人士們也始終相信，長租公寓行業本來就是在爬坡和探索期，這次洗牌也是市場的篩選期。

正如李楊所說，“公寓本質應該是一個服務平臺，依托租住生活的場景提供不單單最基礎的租住服務，我們可以從單純的租房服務拓展到租住生活的衣、食、住、行多元化服務運營，擴大用戶規模，從而找到新的、健康的盈利模式。”