年初的疫情對(duì)海南，整個(gè)旅游市場(chǎng)造成了前所未有的打擊，但沒想到年中卻出現(xiàn)了逆勢(shì)的大反彈。加之近期FTZ宏觀上的優(yōu)惠及免稅政策，各行業(yè)都十分關(guān)注海南市場(chǎng)未來的整體走勢(shì)。

?一、目前海南旅游住宿市場(chǎng)的發(fā)展模式

從時(shí)間維度來看，近十年來，市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次旅游數(shù)據(jù)增速的小高峰：一次是金融危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一次是八項(xiàng)規(guī)定后以個(gè)人消費(fèi)為主的國(guó)內(nèi)旅游熱潮。如下圖所示，海南旅游收入的增長(zhǎng)率一直高于過去十年游客的增長(zhǎng)率，這也表明全島，海南正在接近高質(zhì)量旅游發(fā)展的目標(biāo)。

從空間維度來看，海南旅游業(yè)仍處于不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，東部市場(chǎng)占全島，過夜游客的80%以上，而西部和中線市場(chǎng)的發(fā)展仍相對(duì)落后。這也充分體現(xiàn)在住宿的供給和開發(fā)商上產(chǎn)品。近五年新簽約的品牌酒店中，絕大多數(shù)也集中在海南島東線，其中三亞和?？跓o疑是投資者最關(guān)心的兩個(gè)地區(qū)。

在過去的五年里，?？诘谋憩F(xiàn)相對(duì)消極，由于高端供應(yīng)增加的壓力，其市場(chǎng)表現(xiàn)并不令人滿意。然而，在過去的兩年里，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖的跡象。因此，在自貿(mào)島產(chǎn)業(yè)政策的帶動(dòng)下，?？诟叨司频晔袌?chǎng)將迎來新一波的增長(zhǎng)機(jī)遇。

三亞市場(chǎng)仍是海南，的價(jià)值高地，平均房?jī)r(jià)(651，360英鎊)甚至接近?？谑袌?chǎng)的兩倍。作為海南，的核心和主要市場(chǎng)，三亞市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和表現(xiàn)趨勢(shì)無疑是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

?二.大三亞住宿市場(chǎng)表現(xiàn)回顧

1.市場(chǎng)情況

從供需角度看，近五年來市場(chǎng)供給持續(xù)快速增長(zhǎng)，年均增速近9%。雖然市場(chǎng)需求持續(xù)上升，但需求增長(zhǎng)明顯不平衡。需求增長(zhǎng)主要集中在新酒店集中的海棠灣，而以亞龍灣、三亞灣為代表的傳統(tǒng)灣區(qū)酒店增長(zhǎng)相對(duì)較弱，市場(chǎng)現(xiàn)有高端需求不斷被稀釋。

為此，高端酒店不得不下沉客源市場(chǎng)，以換取市場(chǎng)需求。雖然整個(gè)市場(chǎng)的住宿率保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，但房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯的下降。例如，在2020中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力，商業(yè)活動(dòng)和旅游需求都表現(xiàn)出疲軟的跡象，而三亞等偏遠(yuǎn)目的地受到的影響更大。

在2020環(huán)球市場(chǎng)低迷的時(shí)候，只有海棠灣逆勢(shì)增長(zhǎng)，平均每間房增長(zhǎng)17%收益，而相比之下，龍頭灣區(qū)傳統(tǒng)的亞龍灣下降了19%。這也在一定程度上反映了市場(chǎng)高端需求并沒有明顯增加。

頭部灣區(qū)，的市場(chǎng)流量越來越集中，高房?jī)r(jià)的人入住率高，低房?jī)r(jià)的人入住率低。